La revalorisation des loyers des baux commerciaux: l’indice des loyers commerciaux (ILC)
Pour rappel, en cours de bail, les loyers commerciaux peuvent être révisés à différentes occasions. En l’absence de clause de révision prévue dans le bail, ils peuvent être révisés tous les 3 ans (révision triennale), ou lors du renouvellement du bail. A contrario, si les parties ont prévu une clause d’indexation, appelée clause d’échelle mobile, cette dernière s’applique automatiquement selon les conditions décidées.
Pour les activités commerciales et artisanales, cette revalorisation ne peut normalement excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC). Calculé trimestriellement par l’Insee, cet indice était jusqu’à présent composé de trois sous-indices: l’indice des prix à la consommation hors loyers (pour 50%), l’indice des coûts de la construction (pour 25%) et l’indice du chiffre d’affaire dans le commerce de détail (pour 25%).
La suppression de la composante « chiffre d’affaire du commerce de détail »
Le décret n°2022-357 du 14 mars 2022 a modifié la formule de calcul de l’indice national trimestriel des loyers commerciaux. Le but est de limiter la hausse des loyers commerciaux en 2022 et 2023.
En effet, ce décret a supprimé la composante « chiffre d’affaire du commerce de détail » du calcul de l’ILC. Ainsi, cet indice est désormais calculé en prenant en compte l’indice des prix à la consommation (75 %), et celui du coût de la construction (25 %). Ce nouveau mode de calcul sera appliqué dès la prochaine publication de l’indice attendue pour fin mars 2022. Cela devrait permettre de diviser par deux la revalorisation des loyers indexés sur cet ILC. Les revalorisations fondées sur les publications trimestrielles de 2022 et 2023 seront également impactées.
Cette suppression a été motivée par des travaux réalisés par l’Insee à l’occasion des assises du commerce. Ces travaux ont permis d’établir que la composante chiffre d’affaire du commerce de détail générait une certaine volatilité et favorisait les hausses de l’ILC, et donc les augmentations de loyers. De plus, elle intégrait l’ensemble du chiffre d’affaire du secteur, y compris celui réalisé en ligne. Ainsi, la croissance continue du e-commerce a alimenté la revalorisation des loyers de l’ensemble des locaux loués par bail commercial (magasins physiques, restaurants, bars, cinémas, salles de sports…), sans réelle justification économique.
Sources: JORF, Economie.gouv
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